État des lieux de sortie : comment éviter le litige sur la garantie locative

La garantie locative ne peut être retenue que pour des dégâts dont le locataire est responsable, et seulement s'ils sont prouvés. Cette preuve repose presque toujours sur une comparaison : ce qui est écrit dans l'état des lieux d'entrée face à ce qui est constaté à la sortie.

Usure normale contre dégât locatif

Le locataire n'est pas responsable de l'usure normale ni de la vétusté (Code civil, art. 1732). Des murs légèrement défraîchis après six ans, un parquet un peu terni dans les zones de passage : c'est de l'usure. Un trou dans une porte, une brûlure sur le plan de travail, des taches incrustées sur la moquette : ce sont des dégâts locatifs.

• Usure normale : peinture passée, joints grisés, petites traces de fixation de cadres en nombre raisonnable.
• Dégât locatif : trous multiples non rebouchés, vitre fêlée, équipement cassé, moisissures dues à un défaut d'aération.

Sans état des lieux d'entrée, présomption en faveur du locataire

Si aucun état des lieux d'entrée détaillé n'a été dressé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend. Concrètement, le bailleur perd l'essentiel de ses moyens de réclamer. C'est l'argument le plus fort pour soigner le document d'entrée.

Les bons réflexes le jour de la sortie

1. Reprenez le même ordre de pièces et d'éléments qu'à l'entrée.

2. Photographiez les mêmes angles pour pouvoir comparer côte à côte.

3. Relevez les compteurs et remettez toutes les clés contre décharge.

4. Chiffrez les dégâts au moment de la signature si possible, ou convenez d'un délai.

Comparer entrée et sortie sans y passer la journée

Le plus long, c'est la comparaison ligne par ligne. Elle est d'autant plus simple que l'état d'entrée était précis et illustré : un rapport d'entrée réalisé avec une application comme Etalix, avec des photos rangées pièce par pièce, sert de référence claire le jour de la sortie. Le fonctionnement est détaillé ici.

Libération de la garantie

Une fois l'état des lieux de sortie signé et les éventuels montants convenus, la banque libère la garantie sur accord des deux parties ou sur décision du juge de paix. Notre article sur la garantie bloquée détaille la marche à suivre.