Lois & réglementation

Le droit locatif belge, résumé et expliqué

Cliquez sur une fiche pour consulter le texte de loi, son résumé, les points clés et l'analyse détaillée — sans quitter cette section.

Indexation · Bruxelles

Indexation conditionnée au PEB (Bruxelles)

Depuis le 14 octobre 2023, les logements bruxellois classés A à D s'indexent pleinement ; les classes E, F et G s'indexent avec un facteur de correction qui en réduit le montant (l'ancien blocage temporaire de 2022-2023 a pris fin).

  • Classes A à D : indexation pleine selon l'indice santé.
  • Classes E, F, G : indexation autorisée mais réduite par un facteur de correction (plus de blocage).
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Bail · Bruxelles

Enregistrement obligatoire du bail

Le bailleur doit enregistrer le bail dans les 2 mois suivant sa prise d'effet. À Bruxelles, la démarche est gratuite et protège les deux parties.

  • Délai : 2 mois après la prise d'effet du bail.
  • Gratuit à Bruxelles, à charge du bailleur.
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Garantie locative · Bruxelles

Plafond de la garantie locative

La garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer si versée sur compte bloqué, et 3 mois pour les autres formes (caution solidaire, assurance).

  • Compte bloqué : maximum 2 mois de loyer (Bruxelles et Wallonie).
  • Garantie bancaire ou fonds régional (ex. Garantie locative Wallonie) : jusqu'à 3 mois.
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Indexation · Wallonie

Indexation et PEB (Wallonie)

En Wallonie, la limitation de l'indexation selon le PEB (1er nov. 2022 – 31 oct. 2023) est levée. Depuis le 1er novembre 2023, le loyer s'indexe quel que soit le PEB ; mais pour les classes D à G, le loyer de base reste le loyer réduit appliqué pendant la limitation.

  • Restriction PEB levée depuis le 1er novembre 2023.
  • PEB D, E, F, G : loyer de base = loyer « adapté » pendant la limitation, pour toute la durée du bail.
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Bail · Flandre

Woninghuurdecreet 2019 (Flandre)

Le décret flamand sur la location de logements encadre les droits et obligations des parties : entretien, délais de préavis, garantie locative et certificat EPC.

  • Garantie locative jusqu'à 3 mois sur compte bloqué.
  • Obligation de remise du certificat EPC avant la signature.
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Bail · Bruxelles

Code bruxellois du logement (COBRAL)

Le COBRAL est le texte fondateur du droit locatif bruxellois. Il encadre l'enregistrement, la garantie, l'indexation, les états des lieux et l'information précontractuelle.

  • Enregistrement gratuit sous 2 mois.
  • Garantie plafonnée à 2 ou 3 mois selon la forme.
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Charges · Fédéral

Charges locatives récupérables

Seules les charges expressément prévues par la loi peuvent être refacturées au locataire. Toute clause contraire est nulle.

  • Récupérables : consommation privative, parties communes, syndic.
  • Non récupérables : gros travaux, intérêts, impôts, honoraires bailleur.
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Bail · Fédéral

Préavis de départ du locataire

Le locataire d'un bail de 9 ans doit respecter un préavis de 3 mois, notifié par recommandé ou acte d'huissier.

  • Préavis standard : 3 mois pour un bail de 9 ans, à tout moment.
  • Notification par recommandé ou commissaire de justice uniquement.
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Par région : les textes de référence

La location en Belgique relève de compétences régionales. Le cadre fédéral (loi du 20 février 1991) s'applique partout, mais chaque région a ses propres décrets et ordonnances.

Bruxelles

COBRAL, indexation PEB, garantie locative

Code bruxellois du logement (COBRAL)

  • Indexation conditionnée à la classe PEB : A-D pleine, E-F-G avec facteur de correction (depuis le 14 oct. 2023).
  • Enregistrement obligatoire du bail dans les 2 mois — gratuit, à charge du bailleur.
  • Garantie locative limitée à 2 mois sur compte bloqué, 3 mois pour caution ou assurance.
  • Information précontractuelle : PEB, règlement de copropriété, attestation d'urbanisme.
  • État des lieux contradictoire recommandé à l'entrée et à la sortie.
Code bruxellois du logement (COBRAL) »Indexation conditionnée au PEB (Bruxelles) »Enregistrement obligatoire du bail »

Wallonie

Grille indicative, vétusté, facteur de correction

Décret du 15 mars 2018 relatif au logement

  • Grille indicative des loyers pour la révision triennale.
  • Grille de vétusté officielle pour calculer les retenues sur garantie.
  • Limitation PEB levée depuis le 1er nov. 2023 ; loyer de base figé pour les PEB D à G.
  • Préavis du bailleur encadré strictement par motif légal.
  • Indexation annuelle selon l'indice santé.
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Flandre

Woninghuurdecreet, EPC, entretien

Woninghuurdecreet du 3 mai 2019

  • Certificat EPC obligatoire et valable 10 ans.
  • Garantie locative possible jusqu'à 3 mois sur compte bloqué.
  • Règles spécifiques sur l'entretien et les petits travaux.
  • Enregistrement obligatoire et remise des documents au locataire.
  • Indexation : EPC A-C normale ; D-E-F avec facteur de correction ; interdictions progressives (2028 : E-F ; 2030 : D minimum).
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