Charges locatives : ce qui est récupérable (et ce qui ne l'est pas)

Toutes les dépenses d'un immeuble ne peuvent pas être refacturées au locataire. La loi distingue les charges récupérables (à la charge du locataire) des charges non récupérables (à la charge du bailleur). Toute clause du bail qui prévoit le contraire est nulle.

Charges généralement récupérables

• Consommation privative : eau, gaz, électricité du logement.
• Entretien des parties communes : nettoyage, éclairage, ascenseur.
• Honoraires du syndic (quote-part liée au lot loué).
• Taxe sur les compteurs et redevances de distribution.
• Assurances obligatoires de l'immeuble (quote-part).

Charges non récupérables

• Gros travaux de rénovation et mise en conformité.
• Intérêts d'emprunt et amortissements.
• Impôts sur le revenu cadastral.
• Honoraires du bailleur (gestion, recherche de locataire).

Provisions vs forfait vs décompte

La provision exige un décompte annuel régulier : le bailleur doit justifier les dépenses réelles et rembourser l'excédent ou réclamer le complément. Le forfait de charges, s'il est prévu au bail, ne donne pas droit à régularisation — mais il doit rester raisonnable. Le locataire peut contester un forfait manifestement excessif.