Indexation 2026 : ce qui change pour les bailleurs

Depuis le 14 novembre 2023, l'indexation des loyers en Belgique n'est plus automatique pour tous les logements. Elle dépend désormais de la performance énergétique du bien, avec des règles qui divergent selon que le logement se situe à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. En 2026, ces mécanismes sont entrés dans une phase de maturité : les bailleurs qui indexent sans vérifier la classe PEB, la date d'anniversaire du bail et la région applicable s'exposent à une indexation nulle.

Bruxelles : indexation liée au certificat PEB

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, le Code bruxellois du logement conditionne l'indexation à la classe énergétique du certificat PEB valide au moment de l'indexation :

• Classes A, B et C : indexation pleine, selon la formule habituelle basée sur l'indice santé.
• Classe D : indexation partielle — seule une fraction du loyer peut être révisée.
• Classes E, F et G : indexation bloquée tant que le logement reste dans ces classes.

Le bailleur doit mentionner la classe PEB dans son courrier d'indexation et joindre une copie du certificat. Un courrier incomplet peut être contesté par le locataire devant le juge de paix.

Wallonie : le facteur de correction

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 sur le logement prévoit un facteur de correction pour les logements classés F ou G. Concrètement, l'indexation n'est pas totalement supprimée, mais elle est réduite proportionnellement à la performance énergétique. Le bailleur wallon doit donc calculer deux choses : l'indexation brute selon l'indice santé, puis l'application du facteur de correction.

Flandre : fin de certains régimes transitoires

En Flandre, le Woninghuurdecreet de 2019 encadre l'indexation avec des règles propres sur les délais et les conditions. Les bailleurs flamands doivent vérifier la date d'anniversaire du bail et s'assurer que le certificat EPC (équivalent flamand du PEB) est valide et communiqué.

La formule de calcul

Quelle que soit la région, la base de calcul reste : loyer indexé = (loyer de base × nouvel indice santé) / indice santé du mois de référence. L'indice de référence est celui du mois précédant la prise d'effet du bail — pas la date d'entrée du locataire. Cette nuance, ignorée par de nombreux bailleurs, entraîne des erreurs de quelques euros par mois qui peuvent suffire à invalider l'ensemble de la demande.

Checklist avant d'envoyer votre courrier

• Vérifier la classe PEB/EPC valide et la joindre au courrier.
• Calculer l'indexation avec le bon indice de référence (mois précédant la prise d'effet du bail).
• Appliquer les restrictions régionales (blocage, facteur de correction).
• Envoyer le courrier en recommandé ou avec preuve d'envoi avant la date d'anniversaire.
• Conserver une copie datée : le locataire dispose d'un délai pour contester.