Indexation 2026 : ce qui change pour les bailleurs

L'indexation des loyers reste un droit du bailleur (loi du 20 février 1991, art. 6), mais depuis 2022-2023 les trois Régions y ont ajouté des conditions liées à la performance énergétique du bien (PEB/EPC). ⚠️ Point important : les mesures de blocage temporaire de 2022-2023 ont expiré. Voici les règles réellement en vigueur en 2026, région par région — les confondre avec l'ancien régime est l'erreur la plus fréquente.

Bruxelles : facteur de correction pour les PEB E, F et G

Depuis le 14 octobre 2023 (ordonnance du 13 octobre 2023, art. 224/2 du Code bruxellois du logement) :

• PEB A, B, C et D : indexation pleine, selon la formule habituelle basée sur l'indice santé.
• PEB E, F et G : indexation à nouveau autorisée, mais réduite par un facteur de correction. Ce facteur s'applique lorsque le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022, que le certificat est classé E, F ou G, et que le bien est loué sur le marché privé ou public.

Attention : le blocage total des PEB E-F-G n'existe plus. C'était une mesure temporaire entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023. Le facteur de correction exact dépend de la date d'anniversaire du bail et de la classe PEB — utilisez le calculateur officiel de la Région de Bruxelles-Capitale.

Wallonie : restriction levée, mais base de loyer figée pour D à G

En Wallonie, la limitation de l'indexation selon le PEB n'a existé que du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023. Depuis le 1er novembre 2023, le loyer peut à nouveau être indexé quel que soit le PEB. Conséquence durable, en revanche : pour les logements PEB D, E, F, G (ou sans certificat), le loyer de base servant aux indexations futures est le loyer « adapté » (réduit) appliqué pendant la période de limitation — et cette base réduite reste valable pour toute la durée du bail.

Flandre : facteur de correction et calendrier d'interdiction

En Flandre, les logements EPC A+, A, B et C s'indexent normalement. Pour les EPC D, E, F (ou sans EPC) dont le bail a pris effet avant le 1er octobre 2022, un facteur de correction s'applique à chaque indexation. La Flandre durcit par ailleurs le régime à terme : à partir de 2028, plus d'indexation pour les EPC E et F ; à partir de 2030, seuls les logements EPC D ou mieux pourront être mis en location.

La formule de calcul

Quelle que soit la région, la base de calcul reste : loyer indexé = (loyer de base × nouvel indice santé) / indice santé du mois de référence. L'indice de référence est celui du mois précédant la prise d'effet du bail — pas la date d'entrée du locataire. Cette nuance, ignorée par de nombreux bailleurs, entraîne des erreurs de quelques euros par mois qui peuvent suffire à invalider l'ensemble de la demande.

Checklist avant d'envoyer votre courrier

• Vérifier la classe PEB/EPC valide et la joindre au courrier.
• Calculer l'indexation avec le bon indice de référence (mois précédant la prise d'effet du bail).
• Appliquer la règle régionale en vigueur en 2026 (facteur de correction à Bruxelles/Flandre, base de loyer adaptée en Wallonie) — et non l'ancien blocage de 2022-2023.
• Envoyer le courrier en recommandé ou avec preuve d'envoi avant la date d'anniversaire.
• Conserver une copie datée : le locataire dispose d'un délai pour contester.